Síguenos en Twitter Síguenos en Facebook Canal de vídeos de Noticias

Introducció: el caràcter confús i fàcilment evitable de les limitacions imposades per la banca

La Llei entra en vigor el 16 de juny de 2019. Com valoració general, és destacable d'aquesta llei 5/2019 la disposició d'una serie de normes que tracten d'assegurar raonablement la recte competència de la banca en el sector assegurador en certs aspectes decisius. En concret, limitant severament les vendes vinculades i oferint garanties efectives d'elecció al client.

Cal destacar, no obstant, que aquestes normes es veuen en part decebudes perquè, alhora que es prohibeixen les vendes vinculades, s'autoritzen sense massa límits, i podent incloure assegurances, les vendes combinades, milloren les condicions si es contracte amb ells, sempre i quan ofereixin també el préstec de manera separada. Per tant, el primer és diferenciar entre venda vinculada i venda combinada.

D'acord amb aquesta Llei (art. 4) són pràctiques de venda vinculada tota oferta o venda d'un paquet constituït per un contracte de préstec i altres productes o serveis financers diferenciats, quan el contracte de préstec no s'ofereixi al prestatari per separat. O són pràctiques de venda combinada: tota oferta o venda d'un parquet constituït per un contracte de préstec i altres productes o serveis financers diferenciats, en particular, un altre préstec sense garantia hipotecària, quan el contracte de préstec s'ofereixi també al prestatari per separat.

Així dons, donat que la normativa hipotecària obliga a contractar una assegurança de Danys sobre el bé hipotecat (art. 8 Llei 2/1981 reguladora del Mercat Hipotecari i art. 10 del RD 716/2009, que desenvolupa la llei anterior), com a mínim aquest tipus d'assegurança no podrà ser objecte d'una venda combinada (perquè el banc no podrà oferir un préstec per separat i sense aquesta assegurança), sinó que hauran de ser part d'una venda vinculada. I, al menys aquest tipus d'assegurances, es veuran afectades per les limitacions imposades a les entitats de crèdit per aquesta pràctica, que són els que detallarem de seguida.

En canvi, tot i ser molt habitual i part de la pràctica bancària, les assegurances de Vidapréstec, dirigits a garantir el pagament de la hipoteca, des d'un punts de vista estrictament legal (encara que, com veurem, pot ser part d'una venda vinculada ja que la llei ho autoritza), també podrien formar part d'una venda combinada i, en conseqüència, no veure's afectada per les limitacions imposades a la banca per a les vendes vinculades.

Això s'entén millor analitzant les limitacions a la venda vinculada, i l'autorització amplia de les vendes combinades:

1- NORMES RELATIVES A LA VENDA VINCULADA

Són normes i aspectes destacables relatius a la venda vinculada, l'Art. 14.1 f). En virtud d'aquest article, quan el prestamista, intermediari de crèdit o el seu representant, en el seu cas, requereixi al prestatari la subscripció d'una pòlissa d'assegurances en garantia del compliment de les obligacions del contracte de préstec (així com la subscripció d'una assegurança de danys respecte de l'immoble objecte d'hipoteca i de la resta d'assegurances previstes en la normativa del mercat hipotecari), haurà d'entregar al prestatari per escrit les condicions de les garanties de l'assegurança que exigeix.

L'art. 17.3, en virtud del qual, com excepció a la prohibició de les pràctiques de venda vinculada continguda en l'apartat 1, els prestadors o intermediaris de crèdit immobiliari podran exigir al prestatari la subscripció d'una pòlissa d'assegurances en garanties del compliment de les obligacions del contracte de préstec, així com la subscripció d'una assegurança de Danys respecte de l'immoble objecte d'hipoteca i de la resta d'assegurances previstes en la normativa del mercat hipotecari. En aquest cas, el prestador haurà d'acceptar pòlisses alternatives de tots aquells proveïdors que ofereixin unes condicions i un nivell de prestacions equivalents a la que aquell hagués proposat, tant en la subscripció inicial com en cadascuna de les renovacions. El prestador no podrà cobrar comissió o despesa per l'anàlisi de les pòlisses alternatives que se li presentin per el prestatari. L'acceptació pel prestador d'una pòlissa alternativa, diferent de la proposta per la seva part, no podrà suposar empitjorament en les condicions de qualsevol tipus de préstec.

La norma anterior es molt clara en si mateixa i entenem que no necessita de cap comentari, excepte recordar que, estrictament parlat, només el cas de l'assegurança de Danys ha de ser part d'una venta vinculada perquè, com s'ha explicat en la introducció, el banc no pot oferir per separat un préstec sense aquesta assegurança. El límit anterior es reforça amb un dret d'informació regulat en l'art. 17.5, i conforme el qual, en les pràctiques vinculades autoritzades per l'autoritat competent, el prestador informarà al prestatari de manera expressa i comprensible: (a) que s'està contractant un producte vinculat, (b) del benefici i risc de pèrdues, especialment en els productes d'inversió, que suposa per el prestatari la seva contractació i (c) dels efectes que, en el seu cas, la cancel·lació anticipada del préstec o qualsevol dels productes vinculats produirà sobre el cost conjunt del préstec i la resta dels productes o serveis vinculats.

2- NORMES RELATIVES A LA VENDA COMBINADA

Com hem exposat en la introducció, les expectatives generades per les limitacions imposades a les vendes vinculades es veuen decebudes per la norma que, en canvi, permet les vendes combinades de productes als bancs, sense excloure les assegurances, excepte en el cas ja explicat de l'assegurança de Danys vinculat al bé hipotecat. Per tant, en uns termes que permetran oferir millors condicions hipotecàries si es contracta amb les altres assegurances diferents a l'assegurança de danys. Només cal que ofereixin també el préstec per separat (Introducció d'aquesta nota , definicions), però no és necessari que sigui en les mateixes condicions.

Al contrari, la norma preveu expressament les diferències. Així, en virtud de l'art. 17.6, estaran permeses les vendes combinades de préstec. I, segons l'art. 17.7 següent, en les pràctiques combinades el prestador realitzarà l'oferta dels productes de forma combinada i per separat, de manera que el prestatari pugui advertir les diferències entre una oferta i l'altra. Abans de la contractació d'un producte combinat, el prestador informarà al prestatari de manera expressa i comprensible (a) que s'està contractant un producte combinat; (b) del benefici i risc de pèrdua, especialment en els productes d'inversió, que suposa per el prestatari la seva contractació, incloent escenaris simulats; (c) de la part del cost total que correspon a cada un dels productes i serveis; (d) dels efectes que la no contractació individual, o la cancel·lació anticipada del préstec o qualsevol dels productes combinats, produiran sobre el cost conjunt del préstec i la resta  dels productes o serveis combinats; i (e) de les diferencies entre l'oferta combinada i l'oferta dels productes per separat.

3- NORMES COMBINADES APLICABLES AMBDUES

Es clarifica el dret a l'extorn de prima en els casos de cancel·lació anticipada de la hipoteca en el qual es refereix, únicament, a les assegurances de Vidapréstec (no així en les assegurances de Danys), aspecte que ja es reconeixia en alguna jurisprudència dispersa (article 23).

La Llei no resulta aplicable als contractes ja subscrits amb anterioritat a la seva entrada en vigor en aquells aspectes que interessen a la mediació (garanties anteriorment vistes en els casos de vendes vinculades), i només pot aplicar-se retroactivament per raons bancàries tècniques, sense interés per a la mediació (disposició transitòria primera).

Mediario 215

Dr. José Luis Fernández Sánchez

Assessor Jurídic del Col·legi de Mediadors d'Assegurances de Barcelona

Entitats col·laboradores

Col·legi de Mediadors d'Assegurances de Barcelona

Passeig de Sant Joan, 33.

08010 Barcelona

Aquesta adreça de correu-e està protegida dels robots de spam.Necessites Javascript habilitat per veure-la.

Telèfon: 932153223