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Introducción: el carácter confuso y fácilmente evitable de las limitaciones impuestas a la banca

La Ley entrará en vigor el próximo 16 de junio de 2019. Como valoración general, es destacable de esta Ley 5/2019 la disposición de una serie de normas que tratan de asegurar razonablemente la recta  competencia de la banca en el sector asegurador en ciertos aspectos decisivos. En concreto, limitando severamente las ventas vinculadas y ofreciendo garantías efectivas de elección al cliente.

Hay que destacar, sin embargo, que estas normas se ven en parte decepcionadas porque, al tiempo que se prohíben las ventas vinculadas, se autorizan sin demasiados límites, y pudiendo incluir seguros, las ventas combinadas, mejorando las condiciones si se contrata con ellos, siempre y cuando ofrezcan también el préstamo de manera separada. Por lo tanto, lo primero es diferenciar entre venta vinculada y venta combinada.

Conforme a esta Ley (art. 4) son prácticas de venta vinculada toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por separado. Y son prácticas de venta combinada: toda oferta o venta de un paquete constituido por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros diferenciados, en particular, otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

Así pues, dado que la normativa hipotecaria obliga a contratar un seguro de Daños sobre el bien hipotecado (art. 8 Ley 2/1981 reguladora del Mercado Hipotecario y arte. 10 del RD 716/2009, que desarrolla la ley anterior), como mínimo este tipo de seguro no podrá ser objeto de una venta combinada porque el banco no podrá ofrecer un préstamo por separado y sin este seguro), sino que deberán ser parte de una venta vinculada. Y, al menos este tipo de seguros, se verán afectados por las limitaciones impuestas a las entidades de crédito para esta práctica, que son los que detallaremos en seguida.

En cambio, a pesar de ser muy habitual y parte de la práctica bancaria, los seguros de Vidapréstamo, dirigidos a garantizar el pago de la hipoteca, desde un punto de vista estrictamente legal (aunque, como veremos, pueden ser parte de una venta vinculada pues la ley lo autoriza) también podrán formar parte de una venta combinada y, em consecuencia, no verse afectadas por las limitaciones impuestas a la banca para las ventas vinculadas.

Lo anterior se entenderá mejor analizando las limitaciones a la venta vinculada, y la autorización amplia de las ventas combinadas:

1- NORMAS RELATIVAS A LA VENTA VINCULADA

Son normes y aspectos destacables relativos a la venta vinculada, el Art. 14 1 f). En virtud de este artículo cuando el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso, requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo (así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario), deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

El art. 17. 3, en virtud del cual, como excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamos, así como la suscripción de un seguro de Daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso, el prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario. La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

La norma anterior es muy clara en sí misma y entendemos que no necesita de ningún comentario, excepto recordar que, estrictamente hablando, sólo el caso del seguro de Daños debe ser parte de una venta vinculada porque, como se ha explicado en la introducción, el banco no puede ofrecer por separado un préstamo sin este seguro. El límite anterior se refuerza con un derecho de información regulado en el art. 17.5, y conforme al cual, en las prácticas vinculadas autorizadas pot la autoridad competente, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible: (a) que se está contratando un producto vinculado, (b) del beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación y (c) de los efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo y cualquiera de los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios vinculados.

2. NORMAS RELATIVAS A LA VENTA COMBINADA

Como hemos expuesto en la introducción, las expectativas generadas por las limitaciones impuestas a las ventas vinculadas se ven decepcionadas por la norma que, en cambio, permite las ventas combinadas de productos a los bancos, sin excluir los seguros, excepto en e caso ya explicado del seguro de Daños vinculado al bien hipotecado. Por tanto, en unos términos que permitirán ofrecer mejores condiciones hipotecarias si se contrata con ellos el resto de seguros distintos del de Daños. Basta que ofrezcan también el préstamo por separado (Introducción de esta nora, definiciones), pero no es necesario que sea en las mismas condiciones.

Al contrario, la norma contempla expresamente las diferencias. Así, en virtud del art. 17.6, estarán permitidas las ventas combinadas de préstamos. Y, según el art. 17.7 siguiente, en las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible (a) que se está contratando un producto combinado; (b) del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados; (c) de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios; (d) de los efectos que la no contratación individual, o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados, producirá sobre el coste del conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados; y (e) de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado.

3. NORMAS GENERALES APLICABLES A AMBAS

Se clarifica el derecho al extorno de prima en los casos de cancelación anticipada de la hipoteca en el que se refiere, únicamente, a los seguros de Vidapréstamo (no así en el seguro de daños), aspectos que ya se reconocía en alguna jurisprudencia dispersa (artículo 23).

La Ley no resulta aplicable a los contratos ya suscritos con anterioridad a su entrada en vigor en aquellos aspectos que interesan a la mediación (garantías anteriormente vistas en los casos de ventas vinculadas), y sólo pueden aplicarse retroactivamente por razones bancarias técnicas, sin interés para la mediación (diposición transitoria primera). 

Mediario 215

Dr. José Luis Fernández Sánchez

Asesor Jurídic del Col·legi de Mediadors d'Assegurances de Barcelona

Entidades colaboradoras

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