Preguntes i respostes sobre la nova Llei d’Habitatge

Els experts d’Arag analitzen els aspectes pràctics més destacats de la nova legislació

Habitatge

La nova Llei d’Habitatge està generant centenars de notícies i anàlisis. Davant tota aquesta informació és fàcil perdre’s, per la qual cosa hem creat una llista de preguntes i respostes amb la informació més important.

Pot una comunitat aplicar la llei sol a mig fer?

Les Comunitats Autònomes tenen assumides en els seus Estatuts d’Autonomia la competència en matèria d’habitatge, per la qual cosa són els legisladors autonòmics els encarregats d’elaborar els programes normatius i l’Estat de garantir el dret a accedir a un habitatge digne i adequat. A tall d’exemple, la Llei d’Habitatge estableix les bases per a definir “zona tensionada”, però són les comunitats autònomes i els ajuntaments els qui decidiran si apliquen o no aquests punts.

Hi ha alguna mesura que sigui realment obligatòria?

Malgrat que algunes competències no són centrals, molts altres punts de la llei sí que ho són, com l’establiment d’una nova referència per a l’actualització anual del lloguer, mesures de protecció enfront dels desnonaments o beneficis fiscals per als propietaris.

Aquesta Llei suposa un topall de pujada del 3% per a tots els contractes de lloguer?

L’any passat es va instaurar un topall del 2% en l’actualització de lloguers per a pal·liar els efectes de la guerra a Ucraïna. Enguany s’ha prorrogat i l’any que ve s’establirà una nova limitació del 3%. S’espera que, per al 2025, s’hagi acordat una nova referència desvinculada de l’IPC.

Què significa àrea tensionada?

Les zones tensionades són aquelles en les quals la càrrega mitjana de la hipoteca o del lloguer, més els subministraments, supera el 30% dels ingressos mitjans d’una llar o en les quals el preu hagi pujat almenys 3 punts per sobre de l’IPC en els últims cinc anys. Com dèiem, són les Comunitats Autònomes i Ajuntaments els que han de definir-les, perquè tenen traspassades les competències d’habitatge.

Com afecta a propietaris i inquilins que es declari una d’aquestes zones a la meva ciutat?

En les zones tensionades el grans propietaris no podran llogar per sobre de la referència que fixi la comunitat autònoma o l’ajuntament. Les petites forquilles hauran d’establir el lloguer d’acord amb aquest mateix índex. Si l’habitatge ja s’havia llogat abans haurà de prendre’s com a referència l’establerta en els últims cinc anys en el contracte anterior una vegada aplicades les actualitzacions.

Quines bonificacions fiscals rebran els amos si baixen el preu dels lloguers?

La reducció dels rendiments nets podrà aconseguir el 90% si rebaixen el preu almenys el 5% respecte al contracte anterior en zones tensionades. La retallada serà del 70% si lloga el pis a joves d’entre 18 i 35 anys o si cedeix l’habitatge a programes de lloguer social i del 60% si l’habitatge s’ha rehabilitat en els últims 3 anys.

Es podrà pujar el lloguer d’un pis si s’extingeix el contracte anterior i se signa un nou?

Els contractes anteriors a la Llei continuaran regint-se per la regulació existent fins que vencin i es renovin per un nou període. Els nous contractes es regiran per l’índex de referència que es marqui en les zones tensionades, però en la resta es podrà negociar com fins ara.

Què canviarà que un ‘gran propietari’ es consideri ara el propietari de 5 immobles en lloc de 10?

Els propietaris que tinguin 5 o més immobles en àrea tensionada es consideraran grans propietaris, siguin persones físiques o jurídiques. Segons l’acord, a aquests s’aplicaran “les mesures i especificitats concretes per a aquesta mena de propietaris, reduint així l’especulació i l’acaparament d’immobles que practiquen fons voltor i altres fons d’inversió”.

La llei diu que “les despeses i honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d’un immoble correran sempre a càrrec del propietari”. Quines despeses són?

La comissió de la immobiliària és aproximadament d’un 10% del preu anual del lloguer més IVA. L’inquilí continuarà pagant la fiança i la garantia addicional en signar un nou contracte de lloguer, per la qual cosa s’haurà de confirmar a l’hora de fer el pagament per quins conceptes l’estem fent.

Què significa que es prohibeixen els desnonaments sense data i hora predeterminada?

En tots els casos de desnonament s’haurà d’incloure el dia i l’hora exacta en els quals tindrà lloc. És una demanda històrica dels moviments per l’habitatge per a acabar amb la incertesa i indefensió dels inquilins, que no saben quan se’ls desnonarà.

Realment serà més difícil o lent recuperar un habitatge si l’inquilí no paga?

L’inquilí tindrà més garanties en el procediment de desnonament o la reclamació de les rendes a causa de les pròrrogues que ja hi ha establertes. El fet que no es puguin fer desnonaments sense data i hora determinada i l’obligació d’accedir a la mediació amb les famílies vulnerables farà que alguns casos s’allarguin una mitjana d’1 any i mig a 2 anys.

Què suposarà per al propietari que les persones vulnerables recorrin de manera obligatòria als procediments de solució extrajudicials en cas de desnonament?

S’aplicarà un sistema d’arbitratge que propiciï un acord entre l’arrendador i l’arrendatari. De no existir voluntat en el conveni ni acostament de postures, o no arribar a cap enteniment, es concedirà el temps necessari perquè els serveis socials puguin oferir un altre tipus de solucions i s’acudirà al jutge, qui podrà allargar els terminis i temps.

Existirà una penalització per tenir pisos buits?

La nova llei també inclou una penalització en l’Impost de Béns immobles (IBI) de fins al 50% per a habitatges buits (que portin més de dos anys desocupades) i aplicarà aquests recàrrecs a propietaris de 4 habitatges o més. Tècnicament no és una norma nova, però els ajuntaments no ho aplicaven perquè no hi havia una definició clara d’habitatge buit.

Últimes notícies